Ė entrata in vigore il 18 giugno 2013 la Legge numero 220/2012. Si chiama “Nuova riforma del condominio”, ha cambiato la vita di numerosi condomini ed ha rappresentato un importante cambiamento, poiché ha cambiato una disciplina che era invariata dal 1942. La legge ha aggiornato le regole e le ha rese più attuali. Tante sono state le novità introdotte con la riforma: dalla modifica di regole generali condominiali, all’ok per gli animali domestici, con l’indicazione dei nuovi orari in cui è possibile fare rumori e lavori, alle conseguenze in caso di morosità di un condomino, fino alla nomina dell’amministratore per il quale sono richieste specifiche competenze.
Come diventare amministratore di condominio?
Per diventare amministratore occorre degli specifici requisiti di trasparenza e onorabilità, aver conseguito il diploma di scuola superiore e perdurare nella formazione, mediante aggiornamenti continui sulle questioni condominiali. La sua carica dura due anni e, al momento della nomina, deve chiarire quanto percepisce dalla sua attività di amministratore. Con la riforma del condominio la figura dell’amministratore diventa obbligatoria qualora i condomini siano almeno nove, mentre con la normativa precedente ne bastavano cinque.
Quale disciplina per il diritto condominiale?
Nonostante questi nuovi criteri stabiliti dal regolamento, il condominio con meno di nove condomini deve essere provvisto di codice fiscale e non può sottrarsi agli obblighi legali o alle responsabilità civili e penali. Anche gli animali domestici hanno beneficiato della nuova riforma del condominio. Il regolamento condominiale non può più vietare la presenza degli animali. Naturalmente sarà necessario seguire delle regole di buon senso, che non alterino la pulizia del condominio e la sicurezza.
Sarà sempre necessario pulire dove l’animale sporca e, in caso di animali ritenuti pericolosi, far indossare loro la museruola. Alle spese sostenute per la manutenzione delle parti comuni (come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, lavori di riparazione) devono contribuire tutti i condomini in base alle tabelle millesimali. Con la riforma del condominio il singolo condomino ha la facoltà di staccarsi dal riscaldamento centralizzato, ma solo se previsto dalle leggi regionali, provinciali e comunali.
Nonostante l’accessibilità delle parti comuni a tutti i condomini, anziani e disabili riveste una speciale importanza nel condominio, l’attuale riforma ha aumentato il quorum necessario per deliberare l’abbattimento di barriere architettoniche. In precedenza bastava un terzo dei presenti in assemblea. Con l’entrata in vigore della riforma si richiede almeno la metà dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno il 50% del valore millesimale dell’immobile intero.
Per cambiare l’uso dei luoghi comuni l’assemblea dei condomini deve raggiungere una maggioranza di almeno i 4/5 dei presenti e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio. La riforma ha quindi previsto un quorum più alto rispetto a quelli ordinari. Con la nuova riforma è entrato in vigore il principio della “solidarietà sussidiaria”: esso prevede che, se un condominio non paga la sua rata condominiale, potrà pesare anche sugli altri proprietari, seppur in regola con i pagamenti.
Ogni condominio contribuisce al debito in base alla proprie tabelle millesimali e sono stati previsti degli espedienti per prevenire questa spiacevole situazione. Il nuovo regolamento ha operato modifiche anche in tema di lavori straordinari. I lavori straordinari possono essere di due tipi: di piccola entità oppure di notevole entità. I lavori straordinari di elevata entità vanno deliberati dalla maggioranza dei presenti alla riunione e che costituiscano almeno 500 millesimi, ossia il 50% del valore dell’immobile intero.
Per i lavori di normale amministrazione non è richiesto il raggiungimento di un quorum, per cui si applica la regola generale che prevede una delibera a maggioranza semplice, la metà dei presenti e che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Inoltre, la riforma del condominio ha stabilito che, quando la maggioranza delibera dei lavori straordinari (di ristrutturazione o di innovazione) è obbligatorio realizzare un fondo speciale di importo pari al costo del lavoro.